상가임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 최초 10년 기산일을 알아보는 분들이 가장 많이 헷갈리는 부분은 “10년을 언제부터 세는가”입니다. 처음 작성한 임대차계약서의 날짜부터 계산하는지, 마지막으로 계약을 갱신한 날짜부터 다시 10년을 계산하는지, 아니면 현재 계약서에 적힌 계약기간만 보는지에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있기 때문입니다. 저도 상가 임대차 관련 내용을 정리하면서 가장 중요하다고 느낀 부분이 바로 이 기산일이었습니다. 임대차계약을 2년 단위로 여러 번 갱신했다고 해서 갱신할 때마다 새로운 10년이 시작되는 것은 아니며, 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에서 말하는 10년은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간을 기준으로 판단한다는 점을 먼저 이해해야 합니다.
오늘 제가 준비한 포스팅에서는 상가임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 최초 10년 기산일을 실제 계약 사례에 대입해 보면서 쉽게 정리해보겠습니다. 현재 법률은 임차인의 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만 이 10년 규정은 2018년 10월 16일 개정되면서 기존 5년에서 10년으로 연장되었기 때문에 모든 오래된 상가 임대차에 무조건 10년을 적용하면 안 됩니다. 부칙과 대법원 판례를 함께 살펴봐야 하며, 2018년 10월 16일 당시 임대차가 어떤 상태였는지를 확인하는 것이 매우 중요합니다.
특히 최초 계약일과 갱신일을 구분해야 합니다. 예를 들어 2017년에 최초 계약을 체결하고 2019년에 계약을 갱신했다고 해서 2019년부터 다시 10년을 계산하는 것으로 단순하게 생각하면 안 됩니다. 개정법의 적용요건을 충족하는 임대차라면 기존 임대차기간도 전체 기간에 포함하여 계산하는 것이 원칙이므로 최초 임대차가 언제 시작되었는지를 확인해야 합니다. 따라서 계약갱신요구권을 둘러싼 분쟁이 있다면 현재 계약서 하나만 보는 것이 아니라 해당 점포에서 처음 임대차가 시작된 시점부터 계약이 어떻게 이어졌는지를 전체적으로 확인해야 합니다.
상가임대차보호법 계약갱신요구권 10년은 무엇을 기준으로 계산할까
현재 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권을 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위”에서 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 여기에서 가장 중요한 표현이 바로 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간”입니다. 즉 임차인이 계약을 갱신할 때마다 새로운 임대차가 시작되는 것처럼 10년을 다시 계산하는 방식이 아니라, 해당 상가에서 계속 이어진 임대차의 전체 기간을 합산하여 갱신요구권 행사 가능 여부를 판단하는 구조입니다.
예를 들어 A라는 임차인이 2020년 1월 1일 상가를 처음 임차했고 최초 계약기간이 2년이었다고 가정해보겠습니다. 2022년 1월 1일부터 2년, 2024년 1월 1일부터 다시 2년으로 갱신했다면 계약서만 보면 현재 계약은 세 번째 계약처럼 보입니다. 하지만 갱신요구권의 10년 한도를 판단할 때는 2020년 최초 계약부터 이어진 전체 임대차기간을 봅니다. 따라서 2024년에 새로운 계약서를 작성했다는 이유로 다시 10년을 계산하는 것은 아닙니다.
이 부분은 임대인과 임차인 모두에게 중요합니다. 임대인 입장에서는 매번 갱신계약서를 새로 작성했으니 매번 새로운 10년이 시작된다고 생각하면 갱신요구권 기간을 잘못 판단할 수 있습니다. 임차인 입장에서도 계약기간이 1년 또는 2년으로 갱신되었기 때문에 앞으로 계속 10년 동안 갱신을 요구할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다. 결국 중요한 것은 계약서의 개수보다 해당 상가에서 임차인의 임대차관계가 언제부터 시작되어 계속 이어져 왔는지를 확인하는 것입니다.
여기서 또 하나 중요한 점이 있습니다. 최초 임대차계약의 기간 자체가 매우 길더라도 그 기간 전체가 계산대상이 될 수 있습니다. 예를 들어 처음부터 5년 계약을 체결했다면 5년이 지나고 갱신할 때 다시 10년이 시작되는 것이 아니라 최초 계약기간 5년이 이미 전체 임대차기간에 포함됩니다. 따라서 이후 갱신을 통해 추가로 인정되는 기간도 남은 기간 범위 안에서 판단하게 됩니다.
상가 임차인의 10년 갱신요구권은 계약을 갱신할 때마다 다시 10년이 시작되는 것이 아니라 최초 임대차기간부터 이어진 전체 임대차기간을 기준으로 판단하는 것이 핵심입니다.
대법원 역시 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항의 “최초의 임대차기간”을 단순히 현재 갱신계약의 최초 기간이라는 뜻으로 보지 않고, 해당 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미하는 것으로 판단해 왔습니다. 따라서 계약서를 여러 번 새로 작성했다고 해서 최초 임대차의 시점이 자동으로 초기화되는 것은 아니라고 이해하는 것이 안전합니다.
결국 기산일을 확인하려면 가장 먼저 해당 점포의 최초 임대차계약 체결일과 실제 임대차기간의 시작일을 확인하고, 이후 어떤 방식으로 계약이 갱신되어 왔는지를 연속적으로 정리해야 합니다. 단순히 현재 계약서의 작성일이나 최근 갱신일만 확인하는 방식은 정확하지 않을 수 있습니다.
최초 10년 기산일은 최초 계약서 작성일과 같은 의미일까
여기에서 실제 분쟁이 자주 발생하는 부분이 “계약일”과 “임대차기간의 시작일”을 어떻게 구분할 것인가입니다. 상가 임대차계약서에는 계약을 체결한 날짜와 임대차기간이 시작되는 날짜가 다르게 적혀 있는 경우가 있습니다. 예를 들어 2020년 3월 1일에 계약서를 작성했지만 실제 점포를 인도받고 임대차기간이 시작된 날이 2020년 4월 1일이라면 두 날짜 중 무엇을 기준으로 전체 임대차기간을 계산해야 하는지 문제가 될 수 있습니다.
실무에서는 계약서의 문구뿐 아니라 실제 임대차관계가 언제 시작되었는지를 종합적으로 살펴볼 필요가 있습니다. 점포 인도일, 차임 지급 시작일, 계약서상 임대차기간, 실제 사용수익의 시작시점 등이 서로 연결되어 있기 때문입니다. 따라서 단순히 계약서 맨 위에 적혀 있는 작성일 하나만 보고 10년의 시작일을 확정하는 것은 위험합니다.
예를 들어 계약서 작성일이 2020년 5월 20일이고 임대차기간은 2020년 6월 1일부터 2022년 5월 31일까지로 명시되어 있다면 일반적으로 임대차기간을 중심으로 판단하게 됩니다. 반대로 계약서에는 2020년 6월 1일부터 시작한다고 되어 있지만 실제로는 그 이전부터 점포를 인도받아 영업하고 차임도 지급했다면 사실관계를 따져야 할 수 있습니다. 이런 상황에서는 계약서 한 장만으로 결론을 내리지 않고 기존 계약과 임대료 지급자료, 점포 인도상황 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
또한 묵시적으로 갱신된 기간도 전체 임대차기간을 판단할 때 중요하게 볼 필요가 있습니다. 계약서를 새로 작성하지 않았다는 이유만으로 임대차기간이 중간에서 단절되었다고 단순하게 생각해서는 안 됩니다. 상가임대차법은 임대인이 일정 기간 안에 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 갱신 규정을 두고 있습니다. 따라서 계약서가 매번 새로 작성되지 않았다는 이유만으로 기존 임대차와 현재 임대차를 별개의 기간으로 나누어 계산하면 안 될 수 있습니다.
반대로 기존 임대차가 실제로 종료되고 상당한 기간이 지난 후 전혀 새로운 임대차관계가 다시 형성된 경우에는 단순한 갱신인지 새로운 임대차인지 구분해야 합니다. 여기에는 점포의 인도관계, 차임 지급, 계약서 내용, 계약 종료 당시의 합의 등 여러 요소가 영향을 줄 수 있으므로 “새 계약서를 작성했다”는 이유 하나만으로 새로운 최초일이 생긴다고 단정해서는 안 됩니다.
기산일을 판단할 때는 계약서 작성일 하나가 아니라 실제 임대차기간의 시작과 그 이후 임대차관계가 계속 이어졌는지를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
특히 임차인이 같은 상태에서 계약서를 반복해서 작성했다면 전체 기간을 하나의 연속된 임대차로 볼 가능성을 염두에 두어야 합니다. 계약기간이 1년이었다가 2년으로 바뀌고, 이후 3년으로 바뀌더라도 각 계약기간을 합산해 전체 임대차기간을 판단하는 것이 기본적인 접근입니다.
2018년 10월 16일 개정 전후 계약은 5년과 10년을 어떻게 구분할까
상가 임대차계약에서 10년 기산일을 이해하기 위해서는 2018년 10월 16일을 반드시 기억해야 합니다. 상가건물 임대차보호법은 2018년 10월 16일 개정되면서 임차인의 계약갱신요구권 행사 가능기간을 기존 5년에서 10년으로 연장했습니다. 따라서 오래된 상가 임대차라면 무조건 10년을 적용하는 것이 아니라 개정법 부칙에 따라 해당 임대차가 10년 규정의 적용대상인지 먼저 확인해야 합니다.
개정법 부칙은 제10조 제2항의 개정규정을 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정했습니다. 대법원은 이 부칙을 해석하면서 2018년 10월 16일 이후 처음 체결된 임대차뿐 아니라, 그 전에 체결된 임대차라도 2018년 10월 16일 이후 기존 법에 따른 사유로 갱신된 임대차에는 개정된 10년 규정이 적용될 수 있다고 판단했습니다. 즉 2018년 이전에 처음 계약했다는 이유만으로 무조건 5년 기준을 적용하거나, 반대로 현재까지 계속 이어진다는 이유만으로 무조건 10년 기준을 적용해서는 안 됩니다.
예를 들어 2017년 1월 1일에 최초 임대차계약을 체결했고 2019년 1월 1일에 임대차가 갱신되었다고 가정해보겠습니다. 2018년 개정법 시행 이후에 갱신된 임대차가 부칙의 적용대상이 되는 경우 10년 규정이 적용될 수 있으며, 그렇다고 해서 2019년부터 새롭게 10년을 계산하는 것은 아닙니다. 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이라는 법률의 문언에 따라 최초 임대차부터 이어진 기간을 함께 봐야 합니다.
반대로 2018년 이전의 임대차가 이미 구법상 갱신요구권의 5년 한도에 도달하여 종료된 뒤 2018년 개정법 시행 후 아무런 연속적인 갱신 없이 기간만료로 끝난 경우에는 단순히 현재 시점이 2018년 이후라는 이유로 10년 규정이 소급 적용된다고 볼 수 없습니다. 이 부분은 대법원 판례에서 중요한 쟁점으로 판단된 내용이므로 오래된 임대차를 검토할 때 특히 주의해야 합니다.
따라서 2018년 전후로 계약이 있었던 경우에는 다음과 같은 순서로 확인하면 좋습니다. 첫째 최초 계약일과 최초 임대차기간을 확인합니다. 둘째 2018년 10월 16일 당시 해당 임대차가 계속되고 있었는지 확인합니다. 셋째 그 이후 실제로 갱신된 사실이 있는지 확인합니다. 넷째 구법상 5년 한도에 이미 도달하여 임대차가 종료된 상태였는지 확인합니다. 다섯째 현재 계약이 그 연속선상에 있는지 확인합니다.
이 과정을 거치면 5년과 10년 중 어느 기준을 적용해야 하는지 판단하는 데 필요한 핵심 자료가 정리됩니다. 특히 2018년 이전부터 오래된 상가를 임차해온 경우에는 임대차계약서 여러 장을 날짜순으로 배열해두는 것만으로도 상당한 도움이 됩니다.
계약을 여러 번 갱신하거나 임대인이 바뀐 경우 10년은 다시 시작될까
상가 임대차에서 또 하나 자주 발생하는 상황은 임대인이 건물을 매도하는 경우입니다. 임차인은 기존 임대인과 계약을 체결했는데 건물이 다른 사람에게 매각되면 새로운 소유자와 새로운 계약을 다시 작성하는 경우가 있습니다. 이때 임차인이 기존 임대차기간을 버리고 새 임대인과의 계약일부터 다시 10년을 계산할 수 있는지가 문제가 될 수 있습니다.
원칙적으로 상가건물 임대차보호법상 대항력 등 일정한 요건을 갖춘 임대차에서는 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계할 수 있으므로 단순한 소유권 변경만으로 임대차기간이 자동으로 초기화된다고 생각해서는 안 됩니다. 즉 건물주가 바뀌었다는 이유만으로 기존 임차인의 전체 임대차기간이 사라지고 새로운 10년이 생긴다고 단정하기 어렵습니다.
예를 들어 임차인이 2018년부터 한 점포를 계속 사용하고 있는데 2025년에 건물주가 매도되었다고 가정해보겠습니다. 새 소유자가 기존 임차인과 새 계약서를 작성하면서 임대차기간을 다시 2년으로 적었다고 해도, 그 사실만으로 2025년부터 새로운 10년의 기산점이 생긴다고 판단해서는 안 됩니다. 기존 임대차의 승계인지, 기존 계약을 종료하고 진정으로 새로운 임대차를 체결한 것인지, 법적으로 기존 기간을 어떻게 평가해야 하는지를 사실관계에 따라 살펴봐야 합니다.
물론 임차인이 기존 임대차를 명확하게 종료하고 새로운 목적물이나 새로운 계약관계를 새롭게 설정하는 등 실질적으로 완전히 다른 임대차가 형성되었다면 별도의 판단이 필요할 수 있습니다. 따라서 임대인이 변경된 사례에서는 단순히 “새 계약서를 작성했으니 새로 시작”이라고 생각하지 말고 기존 계약의 종료 여부와 새로운 계약 체결 과정 전체를 확인해야 합니다.
계약서 자체를 다시 작성한 경우에도 마찬가지입니다. 기존 계약 만료 후 갱신계약서를 작성했는지, 차임과 보증금만 변경한 것인지, 새로운 임대차의 체결로 볼 만한 별도의 사정이 있는지 등을 살펴봐야 합니다. 특히 임대차 목적물이 동일하고 임차인이 계속 점유하면서 영업을 이어가고 있다면 단순히 계약서 형식만 바뀌었다고 해서 최초 임대차기간을 무시할 수 있는 것은 아니라는 점을 기억하는 것이 좋습니다.
임대인이 바뀌거나 갱신계약서를 새로 작성했다는 사실만으로 10년의 기산점이 자동으로 초기화된다고 생각하면 안 됩니다.
이런 문제는 임대인과 임차인 모두에게 중요합니다. 임차인은 자신에게 남은 갱신요구권 기간을 정확히 알아야 영업계획과 권리금 회수계획을 세울 수 있고, 임대인은 언제까지 갱신을 거절하기 어려운지 판단해야 매도나 재건축 등의 계획을 세울 수 있기 때문입니다.
계약갱신요구권 10년과 갱신요구 시점은 서로 다른 문제입니다
10년 기산일을 알아볼 때 한 가지 더 구분해야 하는 것이 있습니다. “10년 동안 갱신요구권을 행사할 수 있다”는 것과 “계약기간이 끝나기 언제든지 갱신요구를 할 수 있다”는 것은 같은 의미가 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다. 따라서 전체 임대차기간의 10년 한도와 실제 갱신요구를 해야 하는 시기를 따로 관리해야 합니다.
예를 들어 임대차기간의 마지막 날이 2030년 3월 31일이라면 일반적인 법정 갱신요구 기간은 그 만료 전 6개월부터 1개월 전까지가 됩니다. 즉 2029년 10월 1일부터 2030년 2월 말 무렵까지의 기간을 기준으로 봐야 하므로 임차인이 계약갱신을 원한다면 이 기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다. 다만 실제 날짜 계산은 해당 계약서와 법률상 기간 계산방법에 따라 확인하는 것이 좋습니다.
따라서 “내 최초 계약이 2020년 3월 1일이니까 2030년 3월 1일까지 언제든 갱신요구를 할 수 있다”는 식으로 생각해서는 안 됩니다. 10년의 전체 기간 제한과 해당 계약의 만료 전 갱신요구 기간을 따로 봐야 하기 때문입니다. 특히 마지막 갱신 가능 시점에 가까워질수록 임대인과의 분쟁이 생길 가능성이 있으므로 갱신요구 의사를 서면으로 명확하게 남기는 것이 좋습니다.
갱신요구 방법도 중요합니다. 전화나 구두로 요구할 수도 있겠지만 나중에 분쟁이 발생하면 언제 어떤 내용으로 갱신을 요구했는지 입증하는 것이 중요합니다. 따라서 문자메시지, 이메일, 내용증명 등 기록이 남는 방법을 활용하는 것이 안전합니다. 특히 10년 만료 여부가 가까운 계약에서는 “갱신을 요구했다”는 사실과 날짜를 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.
반대로 임대인이 갱신을 거절하려는 경우에도 마찬가지입니다. 임대인은 법에서 정한 갱신거절 사유가 있어야 하고, 단순히 “10년이 거의 다 됐으니 나가달라”라는 말만으로 모든 상황이 해결되는 것은 아닙니다. 차임 연체, 무단전대, 임차인의 중대한 의무위반, 철거·재건축 등 법에서 인정하는 사유가 있는지 별도로 확인해야 합니다.
상가임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 최초 10년 기산일 총정리
상가임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 최초 10년 기산일을 가장 간단하게 정리하면 갱신계약을 체결할 때마다 10년이 새로 시작하는 것이 아니라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간을 기준으로 10년 한도를 판단한다고 이해하면 됩니다. 현재 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항도 바로 이 구조를 규정하고 있습니다. 따라서 기산일을 찾을 때 가장 먼저 확인할 날짜는 최근 갱신일이 아니라 해당 상가에서 임대차가 최초로 시작된 시점입니다.
다만 2018년 10월 16일 개정으로 갱신요구권 행사기간이 5년에서 10년으로 변경되었기 때문에 오래된 계약은 별도로 살펴봐야 합니다. 개정법 부칙은 10년 규정을 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용하도록 했고, 대법원은 2018년 이전에 체결된 계약이라도 그 이후 갱신된 경우에는 개정법의 10년 규정이 적용될 수 있다고 판단해 왔습니다. 반대로 이미 구법상 5년의 보호기간이 지나 계약이 종료된 뒤에는 단순히 현재가 2018년 이후라는 이유만으로 10년 규정을 소급해서 적용할 수 있는 것은 아닙니다.
따라서 실제 계약기간을 계산할 때는 최초 계약일, 최초 임대차기간, 이후 갱신계약, 묵시적 갱신 여부, 2018년 10월 16일 당시 계약상태, 이후의 갱신 여부를 모두 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다. 예를 들어 2017년에 최초 계약을 체결하고 2019년에 갱신했다면 2019년을 새로운 10년의 시작점으로 보는 것이 아니라 최초 계약부터 이어진 전체 임대차기간을 검토해야 합니다.
또한 임대인이 바뀌었다고 해서 기존 임대차기간이 자동으로 리셋되는 것은 아니며, 동일한 상가에서 임차인이 계속 영업하면서 계약서만 갱신한 경우에도 최초 임대차기간이 중요한 기준이 될 수 있습니다. 계약서를 새로 작성했다는 형식보다 실제 임대차관계가 계속 이어지고 있는지가 중요하기 때문에, 장기간 임대차라면 처음 계약서부터 현재 계약서까지 모두 보관하는 것이 좋습니다.
그리고 10년의 전체 기간 한도와 실제 계약갱신요구를 해야 하는 기간을 혼동하지 않아야 합니다. 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있지만, 갱신요구의 시기는 각 임대차기간이 만료되기 전 6개월부터 1개월 전까지라는 별도의 기준이 적용됩니다. 따라서 계약 만료일을 기준으로 실제 갱신요구 기간을 계산해야 하며, 마지막 갱신을 앞둔 시점이라면 서면으로 의사를 남겨두는 것이 좋습니다.
제가 장기간 상가계약을 관리한다면 계약서 첫 장에 적힌 날짜만 보지 않고 연도별로 임대차 이력을 표로 만들어 관리할 것 같습니다. 최초 계약일과 기간, 갱신일, 갱신 후 기간, 임대인 변경 여부, 차임 변경, 보증금 변경 등을 순서대로 기록하면 현재 전체 임대차기간이 얼마나 되었는지 확인하기가 훨씬 쉬워집니다. 2018년 전후의 계약이라면 그 시점의 법률 적용 여부를 별도로 표시해두는 것도 좋습니다.
제가 만든 아래 표를 참고해보세요!
| 확인 순서 | 확인할 내용 | 핵심 판단 |
|---|---|---|
| 최초 임대차 | 최초 계약일과 실제 임대차기간 시작일 | 10년 전체기간의 출발점을 확인합니다. |
| 갱신 이력 | 갱신계약과 묵시적 갱신 여부 | 갱신 때마다 10년이 새로 시작되는 것은 아닙니다. |
| 2018년 전후 | 2018년 10월 16일 당시 계약상태와 이후 갱신 여부 | 5년·10년 적용 여부를 구분합니다. |
| 현재 계약 | 현재 계약의 만료일과 갱신요구 기간 | 만료 전 6개월부터 1개월 전까지를 확인합니다. |
이렇게 정리하면 단순히 “계약을 몇 번 갱신했는가”가 아니라 실제 전체 임대차관계가 얼마나 지속되었는지를 확인할 수 있습니다. 특히 오래된 상가의 경우 2018년 이전 계약서가 없다거나 일부 갱신계약만 남아 있는 경우가 있는데, 이런 경우에는 임대료 송금내역이나 사업자등록 관련 자료, 점포 사용기간을 확인할 수 있는 자료 등이 보조자료가 될 수 있습니다. 계약기간이 10년에 가까워지고 있다면 관련 서류를 미리 정리하는 것이 좋습니다.
질문 QnA
상가 계약을 갱신할 때마다 10년의 갱신요구권 기간이 다시 시작하나요?
그렇지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 같은 상가에서 임대차가 계속 이어지고 있다면 계약서를 새로 작성했다는 이유만으로 새로운 10년이 시작된다고 보기는 어렵습니다.
2018년 이전에 체결한 상가계약도 10년 갱신요구권을 적용받을 수 있나요?
경우에 따라 적용될 수 있습니다. 2018년 10월 16일 개정법은 제10조 제2항의 개정규정을 그 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용하도록 했습니다. 따라서 2018년 이전에 시작된 계약이라도 2018년 10월 16일 이후 갱신된 경우에는 10년 규정이 적용될 수 있습니다. 다만 이미 구법상 5년 한도가 지나 임대차가 종료된 경우에는 별도의 판단이 필요합니다.
임대인이 바뀌면 새로운 10년이 다시 시작하나요?
임대인이 바뀌었다는 이유만으로 기존 임대차기간이 자동으로 초기화된다고 단정할 수는 없습니다. 기존 임대차가 승계되는 경우에는 기존 임대차기간을 포함해 판단할 필요가 있습니다. 실제로 새로운 임대차가 성립했는지 여부는 계약서와 점포 인도, 임대료 지급, 계약 종료 여부 등 구체적인 사실관계를 함께 살펴봐야 합니다.
10년 기산일과 계약갱신요구를 해야 하는 시기는 같은 개념인가요?
다른 개념입니다. 10년 기산일은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간을 계산하기 위한 기준이고, 실제 갱신요구는 각 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 해야 합니다. 따라서 최초 계약일과 현재 계약의 만료일을 각각 따로 확인해야 합니다.
상가임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 최초 10년 기산일을 확인할 때 가장 먼저 기억할 내용은 “갱신할 때마다 10년이 새로 시작되는 것이 아니다”라는 점입니다. 현재 법률은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신요구권을 행사할 수 있도록 하고 있기 때문에 최초 계약이 언제 시작되었는지를 확인하는 것이 출발점입니다.
특히 2018년 10월 16일 전후의 계약은 반드시 별도로 확인하세요. 당시 법 개정으로 갱신요구권 보호기간이 5년에서 10년으로 늘어났고, 부칙과 대법원 판례에 따라 2018년 이후 갱신된 기존 계약에 10년 규정이 적용될 수 있습니다. 반대로 구법상 5년 한도가 이미 지나 계약이 종료된 상황까지 현재의 10년 규정을 소급해 적용할 수 있는 것은 아니므로, 계약 이력을 날짜순으로 정리해야 정확한 판단이 가능합니다.
계약서를 여러 번 새로 작성했거나 임대인이 변경된 경우에도 단순히 가장 최근 계약서의 날짜만 보고 판단하지 마세요. 같은 점포에서 임차인이 계속 영업하고 기존 임대차가 갱신되어 온 것이라면 전체 임대차기간을 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 최초 계약서부터 현재 계약서까지 모두 모아 계약기간과 갱신일을 표로 정리하면 상당히 명확해집니다.
또한 10년 한도와 실제 갱신요구 기간은 별개입니다. 현재 계약이 언제 끝나는지를 확인하고 만료 전 6개월부터 1개월 전까지의 갱신요구 기간을 놓치지 않도록 별도로 관리하는 것이 좋습니다. 특히 10년 한도에 가까운 상가라면 구두 통화보다 문자나 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방식으로 갱신 의사를 전달해두는 것이 안전합니다.
상가 임대차가 이미 8년이나 9년 이상 이어졌거나 2018년 이전부터 계속된 오래된 계약이라면 단순한 인터넷 계산만으로 결론을 내리기보다 최초 계약서, 갱신계약서, 임대료 지급내역, 임대인 변경 여부 등을 모두 확인해보는 것이 좋습니다. 갱신요구권의 마지막 시점은 임대인의 갱신거절이나 권리금, 명도 문제까지 이어질 수 있으므로 사실관계가 복잡하다면 계약서 전체를 기준으로 법률전문가의 검토를 받아보는 것도 안전합니다.
결국 기산일을 정확하게 찾는 가장 좋은 방법은 “현재 계약이 언제 시작됐나”가 아니라 “이 상가에서 임대차가 최초로 언제 시작되었고 그 뒤 지금까지 어떻게 이어져 왔나”를 확인하는 것입니다. 이 순서로 계약 이력을 정리하면 5년과 10년 적용 여부, 현재 남아 있는 갱신요구권 기간, 실제 갱신요구를 해야 하는 시점까지 한꺼번에 정리할 수 있습니다.